韓国・不動産市場が崩壊の兆候…建設会社の倒産続出に警戒、PFへの新規融資凍結

不動産PF崩壊のきっかけはレゴランド

　韓国の建設業界に激震が走っている。資金調達難や不動産バブル崩壊で大量の建設会社や不動産会社が破たんに追い込まれるのではないかといわれているからだ。中小零細だけでなく、大手の建設会社にも飛び火し、韓国ロッテグループでは建設会社を支援するグループ会社の経営にも大きな波紋が広がっているという。

　きっかけとなったのは江原道（カンウォンド）が推進していたレゴランド開発事業での債務不履行だ。　韓国では大掛かりなマンション建設や大型のプロジェクト開発の資金調達には不動産プロジェクトファイナンス（PF）が活用されている。レゴランドも不動産PFを活用して2050億ウォンのABCP（Asset-backed Commercial Paper、資産担保コマーシャルペーパー）を発行した。レゴランドのABCPは自治体の債務保証がついているということで短期社債としては最高のA1という格付けを獲得していたが、道が債務保証の履行を拒否し再生手続きの申請を行ったことで、A1からD（デフォルト）の評価に変わり、PF市場は大混乱に陥った。

「レゴランド事件が建設業や不動産業の倒産につながることが懸念されています。調達率は年利7％以上上昇し、不動産不況が続くため、不動産プロジェクトファイナンス（PF）に関する新規融資はほとんど行われていません。不動産PFローンの延滞率も4.7％に達し、昨年末（2021年末）から1.0ポイント上昇しました。資金不足により資金業者の経営が悪化した場合、元本の回収が難しい場合があります」（22年10月25日付スポーツ東亜）　

　現代建設が連帯保証しているソウル黒石9区域再開発PF ABSTB（貸出資産担保付短期債）の借り入れ金利は昨年9月には年3.34％だったのが、10月には年7％と2倍以上急騰した。さらに一部のABCP取引では金利が20％を超え、11月14日にはGS建設が信用補完したSPC「パインウノ」のABCPの金利が20.3～21％に跳ね上がっている。このようななかで中小零細の建設会社は相次いで資金繰りが悪化し、債務不履行に陥るといった噂が絶えず、忠清南道（チュンチョンナムド）で6番目に大きい建設会社Woosuk E＆Cは破産宣告を受けた。

　ここで改めて不動産PFローンの仕組みについて簡単に説明しておこう。不動産PFローンとは、不動産開発による将来の収益を担保にあらかじめ開発資金を調達する仕組みだ。開発主体が建設会社の債務保証をもらって着手金として銀行からブリッジローンと呼ばれる金利の高い資金を調達する。期間はだいたい半年から1年程度といわれている。その後、事業計画の承認を得て金利の高いブリッジローンは返済し、建設工事費を調達するためにメインPFを行うことになる。メインPFではSPC（特別目的会社）を設立してABCPなどを発行する。

グループ企業から資金をかき集めるロッテ建設

　レゴランドショック以降、韓国で新しいPFは承認されていない。ブリッジローンをメインPFに転換することも難しいという。それでなくてもマンション市場は減速し、売れ残り住宅が増加。それまで販売したマンションの頭金や住宅ローンの一部でPFの返済などが行われてきたが、それが滞っているという。

「売れ残り住宅の数は2020年には1万7710戸だったのが、今年（22年）9月末時点では4万1604戸と2.3倍以上に増加している」（22年11月6日付時事ジャーナル）

　PFは通常、建設会社が債務保証しているためにプロジェクトを実施している会社がローンを返済しなかった場合は、建設費の支払いの有無にかかわらず、請負業者が債務を負担するか、建物を完成させなければならない。売れ残り・未着工工事が増え続けるなかで、PF保証が建設会社の偶発債務になる可能性が高まっているのである。大手建設会社がかかわっていた首都圏の大規模開発事業では、PFローンの借り換え（リファイナンス）に失敗し、大手建設会社が自ら資金を用意しなければならないというケースも出てきている。