住宅ローン借換え、逆に毎月の返済額増額の人が続出？なぜ、それでもメリット大？

　2016年の日本銀行のマイナス金利政策の導入によって住宅ローン金利が急速に低下したことを受けて、住宅ローンの借換えを行う人が激増しました。そこから数年が経過、最近では住宅ローン借換え需要も一巡したといわれていますが、実は、いまでも借り換える人が絶えません。なぜなのでしょうか。

借換えには100万円以上の費用がかかる？

　住宅ローンの金利が下がれば、それまで高い金利で返済していた人も、低い金利のローンに借り換えれば、返済負担を大幅に減らすことができます。ただし、借換えには抵当権の抹消や設定が必要で、保証料や事務手数料などの諸費用もかかるので、一定の金利差がないと実質的な負担の軽減にはならないといわれています。

　諸費用のなかでも最も大きいのは保証料です。1000万円当たりの保証料は35年返済だと20万6140円、30年返済で19万1370円、25年返済で17万2540円、20年返済で14万8340円です。35年返済で、借換え額が3000万円だとその3倍の約62万円、5000万円だと5倍の約103万円になるのですから、小さくはありません。この保証料は、利用する人の信用力などに応じて高くなることもあります。

　最近は、保証料無料とする金融機関が増えていますが、その場合には事務手数料が高くなります。借入額の2.2％とするところが多く、3000万円だと66万円、5000万円だと110万円かかります。

同じ銀行内なら手数料は格段に少なくてすむ

　それだけの諸費用がかかるのですから、借換え前の住宅ローンの金利と、借換え後の金利に0.5％～1.0％以上の差がないと得できないといわれてきました。しかし、最近はその常識が崩れつつあります。

　というのも、上の諸費用の例は、借換え前の住宅ローンを利用している金融機関とは別の金融機関に借り換えることが前提です。以前は、同じ金融機関内での金利の低い住宅ローンへの借換えに応じないケースが多かったため、他の金融機関で借り換えるしかなかったからです。それが、最近では、他の金融機関に乗り換えられるよりは、多少利ざやが小さくなっても、同じ銀行内での借換えに応じる金融機関が増えているのです。

　交渉によってそれが可能であれば、条件変更手続きで済むので、必要な諸費用は数万円程度と格段に少なくなります。であれば、金利差が小さくても十分にメリットが出てくるわけです。

金利差1.0％以下で積極的に借り換えている

　住宅金融支援機構では、この住宅ローンの借換えについて、実際に借換えを行った人を対象にして、その実態を調査しています。2021年10月、その最新版の『2020年度住宅ローンの借換え実態調査』の結果が公表されました。

　マイナス政策が導入された直後の2016年度の調査みると、借換え前と借換え後の金利が1.0％以下という人の合計は22.2％にとどまり、1.0％超の金利差という人が61.2％に達していました。1.0％超金利が低くなるのが当たり前で、なかには2.0％超下がったという人も7.4％いたほどです。

　それに対して、2020年度の結果は図表1にある通りです。変動金利型に借り換えた人の場合でみると、1.0％以下の金利差、もしくは金利が上昇したという人の合計が73.8％に達しており、1.0％超下がった人の合計は26.3％にすぎません。金利差が1.0％以下でも積極的に借換えを行っている実態が浮き彫りになっています。

コロナ禍で効果は小さくても借換えを実行する人が増加か？