新築マンション、来年も価格高止まりか、購入は再来年まで待つべき？中古は来年下落予想

　2020年も残り少なくなってきました。新型コロナウイルス感染症で明け暮れた1年で、住宅・不動産業界もコロナ禍でさまざまな影響を受けました。21年は、そのコロナ禍も収束して、普段通りの日常を取り戻せることを祈りたいものですが、住宅購入環境はどうなるのでしょうか。例年以上に不確定要素が多いのですが、さまざまなデータを駆使して可能な限り予測してみましょう。まずは、住宅の価格動向、供給見通しについて――。

上昇傾向だった地価が一転して下落に向かい始める

　新築マンションはコロナ禍でも高値が続いています。不動産経済研究所の調べによると、2019年の首都圏新築マンションの平均価格は5980万円だったのが、20年度上半期（20年4月～9月）の平均価格は6085万円と、コロナ禍でもむしろ上がっています。この価格、21年はどうなるのでしょうか。

　新築分譲住宅の価格は、基本的には土地の仕入れ代金、建築費に分譲会社の経費・利益を加え、その総額を戸数で割って決定されます。ですから、地価や建築費が上がれば新築価格は上がり、反対に地価や建築費が下がれば、価格も下がるというのが市場原理です。

　実際には、そのときどきの不動産会社の戦略、思惑などにも大きく左右されますが、原則的には地価と建築費の動向が大きく影響します。

　その点からすると、2021年は値下がりを示唆する要素が多くなりそうです。地価に関しては、これまで上がり続けてきたのが、コロナ禍で様相が一変しました。20年9月に公表された『令和2年都道府県地価調査（基準地価）』では、全国全用途平均で前年比0.7％のダウンでした。三大都市圏でも0.3％の下落で、潮目が大きく変化しています。

業界関係者の4割近くが来年も地価下落の予想

　国土交通省の『地価LOOKレポート』は、全国の地価動向の先行指標ともいえる調査ですが、2019年までは100の調査地点のほとんどが上昇傾向だったのが、19年第3四半期には、「上昇」は1地点だけに減少し、「横ばい」が54地区、「下落」が45地区と激変しました。このまま進むと、この下落傾向が全国に広がっていくのではないかとみられます。

　実際、地価下落を予測する業界関係者が増えています。全国宅地建物取引業協会連合会（全宅連）では、四半期に一度、加盟不動産会社を対象に、不動産価格や供給動向に関するアンケート調査を実施していますが、図表1にあるように、多くが地価下落を予想しています。

　20年10月の調査時点現在では、「大きく上昇している」「やや上昇している」を合わせた上昇の合計は7.9％で、「下落している」「やや下落している」の下落の合計は23.2％でした。それが、3カ月後、21年1月の予想に関しては、上昇の合計は6.1％に減少し、下落の合計が38.2％に増えています。4割近くの業界関係者が、地価が下がるとみています。

建築費も上昇傾向に歯止めがかかりつつある

　建築費も近年は上昇が続いていましたが、ここへきてそれにも変化がみられるようになってきました。建設物価調査会によると、鉄筋工事の市場単価はジワジワと低下し、先安感も出始めているそうです。ただ、鋼材などの単価は依然として高水準なので、建築費が低下するまでには至っていませんが、そろそろ頭打ちとなって、下がり始めるのではないかという見方もあります。

　国土交通省の建設工事費デフレーターでは、2010年を100とした指数は図表2のように推移しています。鉄筋コンクリート造などの非木造住宅は19年末には116.5まで上がったのが、20年7月、8月は112.2まで下がっています。木造住宅についてもほぼ同様の動きといっていいでしょう。