中古住宅に数カ月後から価格下落の気配、今は様子見が重要？新築住宅は今後も価格上昇

　首都圏を中心に住宅価格が上がり続けており、どこまで上がるのか疑心暗鬼が強まっている。業界関係者の間では、新築はまだ上がり続けるものの、中古についてはそろそろピークアウトするのではないかという観測が強まっているというのだ。どういうことなのだろうか――。

首都圏のマンション価格は高騰がやまない

　まず、現状の住宅市場の動向をみると、首都圏のマンション価格は図表1のようになっている。不動産経済研究所の調査によると、新築マンションの平均価格は、このところ5000万円台半ばから7000万円台前半の水準で推移し、2022年12月は5556万円で、前年同月比3.2％の上昇だった。発売月のうちに売れた割合を示す月間契約率は74.8％で、好不調の採算ラインといわれる70％を上回っている。首都圏新築マンションの月間契約率が70％を上回るのは2022年12月で5カ月連続。

　新築マンションは高値が続いているなかでも、順調に売れているわけだ。中古マンションについては、東日本不動産流通機構（東日本レインズ）の調査では、2022年12月の成約価格の平均は4276万円で、前年同月比3.1％の上昇だった。調査に当たっている東日本レインズによると、首都圏中古マンションの成約価格が前年同月比で上昇となるのはこれで32カ月連続になるそうだ。

Microsoft Word – 首都圏発表資料2022年12月.docx (fudousankeizai.co.jp)

MW_202301data.pdf (reins.or.jp)

新築戸建はやや下落も一時的な現象にとどまるか

　マンション市場の高騰が続いているわけだが、戸建市場についても同じようなことがあてはまるのだろうか。やはり東日本レインズの調査によると、2023年1月の首都圏新築戸建住宅の成約価格の平均は4030万円で、前年同月比で2.9％の下落だった。新築戸建住宅価格は2010年10月に前年同月比1.6％の下落となって以来、2020年11月から2022年12月まで前年同月比の上昇が続いてきた。それが、久しぶりにダウンしたわけだが、下落幅は2.9％にとどまっており、比較対象となる2022年1月が前年同月比11.6％の大幅上昇だっただけに、今回の下落はその反動に過ぎないのではないかという見方が強い。

　現在、首都圏の新築戸建住宅は物件数が激減しており、かつてないほどに希少性が高まっているため、このまま本格的な下落に向かうことは考えられず、2023年2月以降再び上昇に転じるだろうという観測が強い。

　また、中古戸建住宅は、2023年1月の成約価格の平均が3827万円で、前年同月比9.4％の上昇だった。これで、中古戸建の成約価格の前年同月比は2020年11月から27カ月連続で前年同月比でのアップが続いているそうだ。

新築住宅の現状は上昇が下落を大きく上回る

　では、業界関係者はこの住宅市場の現状をどうみているのだろうか。全国宅地建物取引業協会連合会（全宅連）では、会員である不動産仲介会社からモニターを設定して、定期的に現在の取引価格と、3カ月後の見通しについて調査を実施している。その2023年1月実施の調査結果から、現状の価格動向に関する見方を住宅形態別に整理したのが図表2だ。

　調査は、「価格が大きく上昇している」「やや上昇している」「横ばいである」「やや下落している」「大きく下落している」の5段階から選択する方式だが、現状の価格については、いずれの住宅形態においても、上昇の合計が、下落の合計を上回っている。なかでも新築戸建住宅は上昇の合計が47.6％に達し、下落の合計が11.6％と、価格が上がり続けているという見方が多数派を占めており、新築マンションではさらに上昇の合計が47.7％で、下落の合計が6.0％と、上昇派が下落派を大きく上回っている。