中古住宅に数カ月後から価格下落の気配、今は様子見が重要？新築住宅は今後も価格上昇

https://www.zentaku.or.jp/cms/wp-content/uploads/2023/01/DI-202301-3.pdf

新築住宅と中古住宅では現状の見方に温度差

　先にみたように、新築戸建住宅については、2023年1月に前年同月比が若干下落しているデータを紹介したが、下落は一部、一時的な傾向であり、全体としては上がり続けているとする見方が強いわけだ。中古住宅についても新築同様に、上昇とみるモニター企業のほうが、下落しているとするモニター企業の割合を上回っているものの、その差は新築住宅ほどではない。

　中古戸建については、上昇の合計が25.7％に対して、下落の合計は12.4％、中古マンションは上昇の合計が30.1％に対して、下落の合計が14.8％だった。上昇の合計から下落の合計を差し引いた数値をみると、中古戸建が13.3ポイントで、中古マンションが15.3ポイントになる。先にみた、新築戸建住宅は36.0ポイント、新築マンションは41.7ポイントだから、大きな差がある。同じように、現状は上昇しているとするモニター企業が多いものの、中古住宅については、新築住宅ほどには上昇していないのではないかと推測される。

新築と中古では3カ月後の見方に大きな差

　3カ月後の価格動向に対する見方では、その点がより明確になる。新築住宅については、まだまだ上がるとするモニター企業が多いものの、中古住宅ではむしろ下落するのではないかとするモニター企業のほうが多くなるのだ。不動産取引の仲介市場の第一線で活動している全宅連のモニター企業の見方だけに、先行きの動向に関して気になるデータといえよう。

　具体的にみると、図表3にあるように、新築戸建については、3カ月後も上昇しているとするモニター企業の合計が42.2％で、下落するだろうとみる合計が17.5％だった。3カ月後も新築戸建住宅価格が上がるだろうとする割合が、下がるだろうとする割合を24.7ポイント上回っている。現状の見方では、その差は36.0ポイントだったから、少し減少するものの、それでも新築戸建住宅の価格上昇が続く可能性が高いとみていいのではないだろうか。

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新築価格は3カ月後も上昇が続いている？

　新築マンションについても同様だ。やはり図表3にあるように、3カ月後も上昇しているとする割合の合計は38.7％で、下落するだろうとする割合の合計の13.4％を25.3ポイント上回っている。新築戸建住宅と同様に、3カ月後も価格の底堅い動きが続くだろう、まだまだ上がり続けるだろうとする見方が強い。

　マンションにしろ、戸建住宅にしろ、都心やその周辺の人気エリアでは、開発余地が極めて乏しくなっており、新築戸建住宅、新築マンションの供給が減少している。それが緩和されることはなく、むしろますます厳しくなるとする見方が強いだけに、新築住宅の希少性が高まり、価格は上がらざるを得ない。加えて建築資材、人件費の高騰圧力が強く、新築価格の右肩上がりの状態が続くことになるだろう。

3カ月先の中古住宅成約価格は下落？

　それに対して、中古住宅については弱気の見方が強まっている。中古戸建住宅については、3カ月後の価格が上昇しているとするモニター企業の合計割合が19.6％に対して、下がっているだろうとする割合の合計は23.5％。上昇から下落を差し引いた数値はマイナス3.9ポイントになる。また、中古マンションについても、上昇の合計が20.6％に対して、下落の合計が18.0％で、差し引きすると2.6ポイントと、かろうじてプラスを維持しているものの、現状の15.3ポイントのプラスに比べると大幅なダウンであり、かなり悲観的な見方が強くなっているといわざるを得ない。

　新築と中古の価格差からみて、中古住宅購入を考える層は、新築に比べて年収がやや低い傾向にあるが、年収の低い層は、年収の高い層に比べて最近の諸物価の高騰や住宅金利上昇の影響を受けやすい。この状況が続くと購入余力や意欲が低下する可能性が高く、やがて需要が減退、それが中古住宅の価格低下につながるのではないとする業界関係者が多いようだ。

新築と中古で買い時の見極め方が異なってくる

　実際にそうなるとすれば、中古住宅の購入を考えている人は、少し様子を見極めたほうがいいのかもしれない。その一方、新築住宅についてはまだまだ上昇する可能性が高いので、買うのであれば早めに行動したほうが良さそうだ。購入を希望する住宅の種別によって、市場動向を見極めていくことが大切になりそうだ。

（文＝山下和之／住宅ジャーナリスト）