ひたすら上昇続けたマンション価格、ついに下落開始…住宅購入・買い換えなら今か

　住宅価格の上昇が続いているいまは、マイホームを売却して買い換えするには大きなチャンスのときですが、いつまでも住宅価格が上がり続けるとは限りません。首都圏の新築マンション価格が下がり始めるなど、不安な要素も表れているので、行動するなら早めのほうがいいかもしれません。

プラスの売却差額が出ている人が6割近くに

　大手、中堅の不動産仲介会社の業界団体である不動産流通経営協会では、毎年「不動産流通業に関する消費者動向実態調査」を実施しており、このほど、その最新版である2022年度版の結果が公表されました。

　そのなかに、マイホームの買い換えを行った人を対象とした、売却時の売却差額に関する調査項目があり、図表1がその結果です。6年前の2016年度に買い換えした人では、自宅を買った価格より低く売らざるを得ず、「マイナスの売却差額が発生」とする人が66.4％と、ほぼ3人に2人に達していました。それが、マンション価格の上昇、とりわけ中古マンション価格の上昇にともなって、「プラスの売却差額が発生」とする割合がジワジワと増えてきました。2022年度には58.4％と、6割近い水準に達しています。

　購入価格より高く売れれば、住宅ローンが残っていたとしても、残高を一括返済しても手元に一定の金額が残るはずです。それを自己資金にすれば、想定していた住宅より、満足度の高い住宅への買い換えが可能になるのではないでしょうか。

2022shouhisha_doukou.pdf (frk.or.jp)

中古マンション価格は9年間で6割も上昇

　それもそのはずで、中古住宅価格はこの数年上がり続けているのです。新築住宅が土地価格や建築費の高騰などもあって、適正価格での供給が難しくなり、物件数が減っているため、中古住宅の人気が高まり、中古住宅価格が新築以上に上がっています。

　図表2は、東日本不動産流通機構による首都圏中古マンションの成約価格の推移を示していますが、2011年度に前年度比マイナス2.5％になったのを最後に、2012年度は前年度比プラスマイナスゼロで、2013年度以降は9年間上昇が続いています。2012年度には2515万円だったものが、2021年度は3949万円ですから、その間の上昇率は57.0％に達します。

　中古一戸建てについても、ほとんど同じようなことがあてはまり、2013年度には成約価格の平均が2920万円だったのが、2021年度には3524万円に上がっています。その間の上昇率は20.7％です。中古マンションほどの上昇率ではありませんが、それでも極めて高い上昇率であるのは間違いありません。

sf_202104-202203.pdf (reins.or.jp)

首都圏の新築マンション価格が下がり始めた！

　しかし、そんな恵まれた環境がいつまでも続くとは限りません。これまで上がり続けてきた住宅価格に、変調の兆しが見られるようになってきているのです。図表3をご覧ください。これは、不動産経済研究所の調査による首都圏の新築マンションの平均価格の推移を示しています。各年度の上半期の平均価格ですが、2021年度上半期には6702万円になり、2020年度上半期の6085万円に対して、10.1％のアップでした。

　それが2022年度上半期は6333万円で、2021年度の6702万円から5.5％のダウンです。上半期だけの集計とはいえ、これまでひたすら上がり続けた新築マンション市場に異変が起こっていることを示しているのではないでしょうか。