節税目的のワンルームマンション投資の恐ろしい罠…日本中で大量の物件が滞留

　節税目的の不動産投資というと、タワマン投資に代表されるような相続税対策がよく話題になるが、収入が高い層には、不動産を購入することで所得税を節税しようというニーズがある。日本は所得税率の累進性が高いため、一定以上の所得になると稼ぐ割には実入りが少ないという不満が出る。これを不動産投資をすることで見かけ上の赤字所得をこしらえて、所得を下げ、結果的に節税しようというものである。

　この目的に叶った投資がワンルームマンション投資である。節税効果という意味ではワンルームでなく、1LDKでも2LDKの部屋でも構わないのだが、効率が最も良いのがワンルーム投資だ。

　まず、ワンルームは1戸あたり面積で6坪から8坪程度、投資総額も1000万円台から2000万円台が多く、サラリーマンでも多少高給取りであれば手が出る範囲になる投資物件だ。また、ワンルームは1LDKや2LDKに比べて面積当たりの投資効率が高い。東京都心であればワンルームの賃料単価は坪当たり1万2,000円から1万5,000円程度。これがファミリー向けになると賃料単価が下がってしまう。面積の拡大に家賃が比例してくれないからだ。つまりワンルームマンションは収益性もファミリータイプに比べて高いといえるのだ。

　また、ワンルームは同じように節税したいサラリーマンが世の中に存在し続ける限り、運用したのちいざ売却しようというときにもマーケットで流通するのではないかという思惑もあり、手頃な節税手法として定着したのだった。

　不動産投資をして赤字をつくるとはどういうことかといえば、ワンルーム代金のほとんどを借入金で買って、金利を経費計上する。建物の減価償却を経費計上する。テナント確保等でかかる経費、修繕費などを経費計上するなどして赤字所得をつくり、所得税を節税するのがその手法だ。

　所得が高いほど、現在の所得に赤字所得をぶつけることで節税効果が高くなる。平成バブル期には、不動産は一方的な値上がりをしていたこともあり、売却すれば大きな利益も取れるという期待も相まって、サラリーマンの課長、部長クラスの間でワンルーム投資はブームになった。当時のサラリーマンは大抵の会社が副業禁止だったが、なぜかワンルームなどに投資して運用しているのは副業とはみなされないために大勢が手を出したのだ。

リセールバリューの下落

　しかし、不動産投資にあたっては多くのチェックポイントがある。ワンルームの場合は需給バランスと投資家の懐具合だ。郊外の田園地帯で、テナントなんてあまり見込めないような場所で相続税対策だけに目が眩んで投資したアパートオーナーがその後、同じようなアパートが周辺に林立してテナントを奪われ、空室に苦しんだことが、実は現在、ワンルーム投資の世界でも起こっているのだ。

　東京都内では豊島区の池袋や大塚などでこうした節税ニーズをとらまえたワンルームマンションが平成バブル期などに大量供給されている。当時のワンルームの企画は部屋も5坪から6坪程度と狭く、水回りであるバス、トイレ、洗面が一室に詰まった3点ユニットバス。ところがその後こうした狭小ワンルームに関しては、開発の際に行政から認められなくなり、その後に建設されるワンルームは部屋も広くなり、トイレとバスが分離するタイプがあたりまえになる。棟数が増えるにしたがってテナントの審美眼も磨かれ、平成初期のワンルームは賃貸マーケットでの競合で負けるようになる。

　テナントが入らなければ、赤字は膨らんで節税効果は増す一方、いつまでも空室では借入金の返済が覚束なくなる。仕方がないので賃料を下げる。フリーレント（賃料免除期間）を長くする。こうなってくると節税効果はともかく、不動産投資としては完全な失敗となる。マーケットの変化に追随できない、収益は下がる、小さなワンルームは時代のニーズに合わないということで排除され始めると、マーケットでのリセールバリューは当然のことだが下落する。