埼玉県、マンション価格高騰の理由…東京都下を上回る月も、大宮・浦和の人気上昇

　埼玉県のマンション価格が上がっています。東京23区は別格としても、東京都下や神奈川県の価格水準に近づきつつあります。月別の動向をみると、埼玉県が東京都下や神奈川県より高く、東京23区に次ぐレベルに達することもあります。なぜ、こんなに上がっているのでしょうか、今後も上がり続けるのでしょうか。

東京都下、神奈川県より1000万円以上高い

　不動産経済研究所は毎月首都圏の新築マンションの発売動向を調査していますが、そのなかからエリア別の平均価格の推移を示したのが図表1です。紺の折れ線グラフの東京23区が最も高く、飛び抜けていますが、東京都下、神奈川県、埼玉県、千葉県は4000万円前後から6000万円前後の間で、入り組んだ動きになっています。

　かつては東京23区の次は東京都下と神奈川県が競い合い、その一段下で埼玉県と千葉県がブービー争いをしていたのですが、最近はかなり様相が異なっています。特に、埼玉県の平均価格の上昇が目立ち、月によっては東京都下や神奈川県を凌駕するようになっているのです。

　2022年6月がその典型で、東京都下が5405万円、神奈川県が5214万円に対して、埼玉県は6705万円と1000万円から1500万円ほど高くなっています。4358万円の千葉県には大きな差をつけています。

マンション・建売市場動向(過去情報一覧) (fudousankeizai.co.jp)

大宮の超高層マンションが平均8575万円で即完

　その最大の要因は、22年6月に『大宮スカイ＆スクエア　ザ・タワー』（さいたま市大宮区）の1期1次の159戸が、平均価格8575万円で売り出された点にあります。これが埼玉県の平均価格を大きく押し上げているのです。

　JR「大宮」駅徒歩5分の地上28階建て、免震構造を採用した総戸数522戸の超高層マンションで、日鉄興和不動産が開発しました。大型スーパーや各種店舗を併設する複合開発で、最上階のプレミアム住戸の価格設定は2億2000万円台です。平均8575万円という大宮エリアでも破格の価格設定でしたが、それでも1期1次の159戸が即日完売となりました。それも最高倍率が15倍で、平均倍率は1.7倍という人気を集めました。1期2次以降も抽選になるのではないかとみられています。

　となると、2022年6月の埼玉県の平均価格の高さは、この人気の高額物件による価格上昇であり、あくまでも一過性のものという見方ができそうですが、必ずしもそうとは限りません。埼玉県の平均価格は年々ジワジワと上昇しているのです。

2022年には一段と東京都下や神奈川県に近づく？

　図表2は首都圏の各エリアの2012年からの平均価格の推移を示しています。東京23区が飛び抜けて高く、しかも、この数年は他のエリアに比べて右肩上がりの上昇カーブが高まっており、2012年から2021年までの上昇率は57.0％に達します。それに対して、東京都下の上昇率は17.2％で、神奈川県は26.5％ですが、埼玉県はそれを上回る30.2％となっています。ちなみに、千葉県は21.1％です。

　グラフでも分かるように、埼玉県は千葉県と競い合っていたのが、この2年ほどは千葉県に水を空けて、東京都下、神奈川県に肉薄しています。2021年の平均は東京都下が5061万円、神奈川県が5270万円に対して、埼玉県は4801万円とその差は260万円から469万円に縮小しています。

　当然ながら、ここには2022年6月発売の『大宮スカイ＆スクエア　ザ・タワー』は含まれていません。その意味では、2022年のデータがまとまれば、一段と東京都下、神奈川県に近づく可能性が高いのではないでしょうか。