賃貸住宅退去時の原状回復費用、どこまでが借主負担？知らないと大損する基礎知識

　春といえば、就職・転勤シーズン。これまでの賃貸住宅を引き払って、新しい住まいに引っ越す人も多いだろう。

　賃貸住宅から退去するときに、退去費用が発生する。未払いの賃料や原状回復費用などで、大家に預けた敷金から差し引かれる。大家に預けた敷金で不足する場合は、さらに費用を請求されることになる。その費用について、交渉する余地はあるのだろうか？

退去時に負担しなければならないのはどんなもの？

　そもそも「原状回復」とは、借りた住宅に住んでいる期間に生じた損傷を回復すること。だからといって、元の状態に完全に回復することまで求められるわけではない。

　では、あなたが賃貸住宅を退去するとして、次の中で原状回復費用として交渉できるものはどれだろうか？

（1）壁にカレンダーを貼ったことでできた、日焼けによる壁紙の色の違い

（2）壁紙に付着したタバコのヤニの臭いや色

（3）壁紙にできた黒ずみ

（4）カーペットに家具を置いてできたくぼみ

（5）キャスター付きの家具でできたフローリングのひっかき傷

　答えは後に譲るとして、筆者の悲しい過去について話そう。

賃貸退去時に費用面で嫌な目にあった人も多い

　実は、かなり前の話になるが、筆者も賃貸退去時に嫌な目にあったことがある。

　当時は筆者も若かったし、初めての賃貸暮らし、初めての退去で、何の知識も持っていなかった。退去時に立ち会った不動産会社が、オートバイのヘルメットの塗料がわずかに壁紙に付着しているのを見て、部屋の壁紙全部を張り替える必要があると、敷金から差し引いたうえで、さらに高額な費用を請求してきたのだ。

　リクルートで住宅情報誌の編集経験を積んだ後なら、間違いなく不動産会社を論破することができた。今思えばその時でも、勤務先の総務課にすぐ連絡をして相談をすれば、助言を受けて回避できたのだろう。ただそのときは「そんなものなのか」と思って、支払ってしまった。

　こうした事例が多いことは、調査結果にも表れている。（株）プラスワンが賃貸住宅で退去経験のある200人に調査したところ、居住年数や広さによって異なるが、退去費用は全体平均で6万3283円だった。請求された退去費用に対し、「妥当な金額だと思った」が42.5％、「安くすんだと思った」が25.0％、「高いと思った」が32.5％で、3人に1人は退去費用を高いと感じたことがわかる。

　一方、退去費用の交渉をした人は、全体の16.0％。残りの84.0％の人は交渉することもなく支払ったことになる。しかし、退去費用を交渉した16.0％（32人）のうち、81.25％の人は交渉に成功したと回答している。交渉すれば、退去費用の一部が減額される可能性も高いということだ。

　では、何を根拠に、どういった点を交渉すればいいのだろう？

退去時の原状回復費用にはルールがある

　原状回復費用についてはこうしたトラブルが多かったことから、国土交通省が裁判例などを踏まえ、明確な指針となる「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を作成している。

　それでもなお、トラブルが続いているのは、国土交通省のガイドラインを知らない借り主が多いからだろう。先ほどの調査結果でも、「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を知らなかった人が74.0％もいた。

　さらに、4月1日の民法改正では、ガイドラインを受ける形で、原状回復の範囲について明記された。改正後の民法では、まず「敷金から未払い家賃や原状回復費用などを差し引いた額を借り主に返還する」ように定めている。さらに、原状回復について「貸主が負担すべき通常の使用による損傷や経年劣化などを除き、借り主は原状回復しなければならない。ただし、借り主の責任によらないものは原状回復する必要がない」としている。