負担感は新築の4倍？割安な築深マンション、割高な管理費・修繕積立金という落とし穴

　マンションは建築後の経過年数が長くなるほど、原則的に価格は安くなります。ですから、その分購入後のローン返済額が軽くなるのですが、注意が必要なのは管理費と修繕積立金などのランニングコスト。建築後の経過年数が長くなるほどランニングコストの負担が重くなるので、その点を踏まえて購入後の家計を考える必要があります。

中古マンションなら返済負担は新築の半分程度に

　このところ新築・中古ともにマンション価格が上がっていますが、新築と中古の価格差はほとんど変わりません。不動産経済研究所の調査によると、5年前の2016年の首都圏新築マンションの発売価格の平均は5490万円で、東日本不動産流通機構による成約価格の平均は3049万円でした。両者の差は2441万円です。それに対して2020年の平均は新築が6083万円で、中古が3599万円です。その差は2484万円で、5年前とほとんど変わっていません。

　これだけの差がありますから、中古マンションなら新築マンションに比べて購入後のローン負担が格段に軽くなります。いずれも自己資金が1000万円ほどあるとすれば、住宅ローンの返済計画は図表1のようになります。新築マンションは5000万円の借入れが必要で、毎月の返済額は14万円台ですが、中古は2500万円の借入れですむので、返済負担は7万円強です。中古なら、新築の半分の負担ですむ計算です。

必要なリフォーム費用も資金計画に盛り込んでおく

　しかし、ローン負担が軽くなると安心してばかりはいられません。建築後の経過年数の長い、いわゆる築深マンションは、その分、取得時のリフォーム費用などのイニシャルコストが高くなりますし、購入後の管理費・修繕積立金のランニングコストも高くなるのです。

　リフォーム費用については、どこまで何をやるのかによって大きく異なりますが、少なく抑えても築10年で10万円～50万円、築15年で50万円～150万円、築20年で150万円～250万円、築25年で250万円～350万円程度をみておく必要があります。これに間取り変更や断熱リフォームなどを加えるとさらに高くなります。いずれにしても、築年数が長くなるほど、必要なリフォーム費用も多くなってしまうわけです。

　最近はそのリフォーム費用も住宅ローンと一体的に借入れできるローンが増えているので、リフォームするならあらかじめ見積もりをとって、購入費用とリフォーム費用の合算で住宅ローンの返済額を把握しておく必要があります。

築深物件ほどランニングコストが高くなる傾向に

　リフォーム費用は基本的に購入時に1回きりかかる費用ですが、管理費や修繕積立金は所有している限りついて回りますし、物価や建築費の上昇などによって、一定期間後には高くなる可能性があります。その負担をシッカリと頭に入れておく必要があります。

　図表2は東日本不動産流通機構による、建築年次別の管理費と修繕積立金の金額を棒グラフにまとめたものです。2019年建築のマンションは、月額管理費が１万7634万円で、修繕積立金が6702円の合計2万4336円ですが、建築後の経過年数が長いと、それ以上の負担になることが少なくありません。管理費は年々ジワジワと高くなっていますから、建築後の経過年数の長い物件ほど最新のマンションより安いのですが、修繕積立金は経過年数が長くなるとむしろ高くなります。経過年数が長いと老朽化が進みますから、それに対応して多額の修繕積立金が必要になり、修繕積立金が増えるのです。

　その結果、2008年完成のマンションでは、月額のランニングコストは2万8309円で、2019年より4000円近く負担が重くなります。