オフィスのフロア数8→2に削減、都心のタワマン購入不要…テレワーク、不動産業界に激震

　昨年の11月に中国武漢市で発生した新型コロナウイルスは世界中に蔓延。いまだに世界を震撼させている。我が国でも4月7日に全国に発せられた緊急事態宣言によってほとんどの経済活動がマヒ。トヨタ自動車の大幅な減益予想など経済面でも大混乱の様相を呈し始めた。幸い、季節が夏に変わるにしたがって感染者数は減少し、ひとまず宣言解除。第2波、第3波の懸念は残るものの世の中はポスト・コロナに向かってそろりと動き始めている。

　テレワークを強いられていた多くの勤労者たちもオフィスに戻り、平常業務に就きつつあるが、ではすべてがコロナ前の生活に戻ることができるのだろうか。一部では3カ月程度に及んだ国民の蟄居が購買パワーや旅行意欲を掻き立ててV字回復に向かうとの期待があるが、現実はそんな生易しい話でもなさそうだ。

　不動産業界でこのコロナの影響が真っ先に現れたのはホテル、商業施設関連だ。2020年夏に開催を予定していた東京五輪需要や、伸び続けるインバウンド需要をアテにして乱立気味だったホテルの多くは、インバウンドどころか国内客まですべてを失う惨状だ。シティホテルも進入学や会社の異動、新役員のお披露目など宴会場やレストランを含めた格好の稼ぎ時のはずの春のシーズンを棒に振り、当分の間休業を余儀なくされるホテルも多数を占めた。

　商業施設も食品関連を除き、営業ができないという非常事態に陥った。物販関連についてはもともと昨年10月の消費税増税で売上がかなり落ち込んでいたのに加え、今回のコロナ禍がいわば背中を押す形となってしまったのだ。服飾大手のレナウンが民事再生を申請したのは象徴的な出来事だった。

オーナーとホテル間で激しい賃料減額交渉

　ホテルや商業施設は不動産業界にどのような影響を与えているのだろうか。ホテルについてはオーナーが直接営業している形態のものもあるが、問題が深刻なのは建物を保有し、ホテルに賃貸をしているケースである。ホテルは基本的に建物すべてをオーナーと10年から20年程度の長期間賃借しているものが多い。ホテルの稼働率が10％を切るようになって、オーナーに約束していた賃料を支払えなくなるケースが続発しているのだ。

　現在交渉が行われているのが、オーナーとホテル間の激しい賃料減額交渉だ。オーナー側がホテル側の要求を受け付けずに仮にホテルが倒産でもしようものならオーナー側は他のホテルと切り替えなければならなくなるが、このコロナ禍で新たにテナントとして名乗り出るホテルが存在しないことは明白だ。また、ホテルのような建物はマンションや高齢者施設などに転用ができそうに見えるが、設備仕様などが相当異なり、そう簡単に用途変更ができないという悩みもある。

　商業施設では通常、建物オーナーと各店舗の間では「固定賃料（最低保証賃料）+売上歩合賃料」という形態をとるものが多い。ところが商業施設自体が開店を自粛するよう要請された結果、売上がなくなってしまったので当然歩合賃料はゼロになった。オーナーとしては最低保証賃料である固定賃料部分は支払ってもらえるはずの契約であるが、今起こっていることはこの保証賃料を支払えないという、すさまじい事態なのだ。

　JR系のルミネではいち早くこの保証賃料については免除、これに三井不動産系のららぽーとも追随したが、固定賃料を免除するということは、施設全体の維持に関するコストはすべてオーナー側が負担することを意味している。JRや三井のような大企業であればともかく、多くのオーナーは到底支え切れるものではないだろう。

　こうした惨状は大手デベロッパーをはじめ不動産業界各社の21年3月期の業績に少なからぬ影響を与えることは確実で、すでにこの分の減益を一定額織り込んだ決算予想値が発表され話題を呼んでいる。