注文住宅、5千万円超え（土地代除く）が常識に…高性能化と省エネ義務化で価格上昇

　首都圏を中心にマンション価格の上昇が話題になることが多いのですが、実は、注文住宅もマンションに負けずに上がり続けています。大手住宅メーカーの1棟単価がいよいよ5000万円が目前となっており、今後もますます上がり続けることは間違いのない情勢となっているのです。

23年第2四半期決算の平均単価は4885万円に

　2023年9月上旬、大手住宅メーカーの積水ハウスが2023年第2四半期（2023年2月～7月）決算を発表しました。新設住宅着工戸数が低迷するなかで、受注戸数はなかなか伸びないのですが、それでも1棟単価の引上げによって、注文住宅の売上高を着実に伸ばしています。図表1にあるように、2020年度に初めて4000万円台に乗せた後、2021年度は4265万円、2022年度は4619万円と単価が上昇、2023年第2四半期には4885万円と5000万円が目前に迫っています。

　2022年度の実績は、2021年度に対して前年度比8.3％のアップでした。そのペースが2023年度も続けば4619万円×1.083で5002万円になる計算です。2023年第2四半期の2022年度平均に対する上昇率は5.8％ですから、その上昇率が第3四半期以降も続くとすれば、4885万円×1.058で5168万円まで上がります。どちらにしても、2023年度通期の1棟平均価格は5000万円台に乗せることになるでしょう。

積水ハウスグループ 2023年度2Q 経営計画説明会資料 (sekisuihouse.co.jp)

建築資材や人件費の高騰が続いている

　どうしてこんなに上がっているのでしょうか。今後もその勢いが続くのでしょうか。続くとすれば、いよいよ注文住宅は庶民には手が届かない存在になってしまいそうですが、実際のところどうでしょうか。上昇の要因としては、第一には、建築資材や人件費の高騰が挙げられます。建築費は数年前からウッドショックと呼ばれる木材価格の上昇が始まり、その後コンクリートや鉄筋などさまざまな資材価格も上昇しました。図表2にあるように、2015年を100とした指数では2023年8月の建築資材の指数は130台ですから、8年ほどの間に3割以上の上昇です。

　このところはやや落ち着いた動きになっていますが、その一方、人件費のアップが止まりません。建築現場の職人の高齢化が進み、若年技能者が減少していますから、その確保のためには、人件費の引上げが避けられません。当面、建築資材、人件費の上昇が注文住宅価格の押上要因になる状態が続きそうです。

1-3_summary_shisu_shizai_2023.08.pdf (kensetu-bukka.or.jp)

ZEH化率が2022年度には93％に達している

　注文住宅のもうひとつの押し上げ要因になっているのが、注文住宅の基本性能の上昇です。基本性能を高めるためには、さまざまな新たな資材や設備の導入が必要であり、それが1棟単価を押し上げるようになっているのです。その最たるものが、注文住宅のZEH（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）化です。断熱性の高い床・壁・天井などを施し、窓には断熱性の高い複層ガラスを入れ、太陽光発電、エネファームなどの創エネ機器を設置し、それをHEMS（家庭用エネルギー管理システム）や家庭用蓄電池によってシステム化しています。大幅なコストアップ要因になります。

　積水ハウスのZEHは「グリーンファーストゼロ」と呼ばれていますが、先の図表1にあるように、同社が施工した注文住宅のうち「グリーンファーストゼロ」の割合は、2013年度には49％と半数以下にとどまっていたのが、2020年度には91％と9割を超え、2022年度には93％に達しています。ほとんどの新築住宅がZEH住宅になっており、それが平均価格を押し上げているわけです。