悪い人のための収益不動産投資マニュアル

Ｓｔｅｐ2 オーバーローンの組み方

金融機関に行く前に

会社も設立し、利回りがそこそこ良いような気がする物件も見つかりました。

貴方はいよいよ次のステップに進みます。

そう。購入資金を借りるため、金融機関に行くのです。
貴方はそう聞いた途端に今すぐにでも家を飛び出そうとしている様子ですが、落ち着いて下さい。

とりあえず、深呼吸でもして、私の言葉を聞きましょう。
貴方、金融機関はどこも同じだと思っていませんか？

何も考えずに目に付いた大手銀行に行って融資を申し込み、万が一上手く行ったとしても、借りられる金額はせいぜい購入金額の8割程度です。
1億円の物件なら2000万円は自分で出さないといけません。
納得いかないかもしれませんが、これは当たり前の話なのです。
金融機関は貴方がお金を返せなくなった時は、その物件を叩き売ります。
叩き売るタイミングになって少々物件がボロくなっていたり、不動産市況が悪化していたとしても、損が出ないよう、金融機関は融資金額を最初の時点で絞るのです。

でも大丈夫。数は少ないですが、ちゃんと購入金額の満額を融資してくれる金融機関もあります。
大手銀行はまず無理です。近くの地銀、信用金庫、信用組合なんかを当たってみましょう。
ネットで「不動産　融資　積極的　金融機関」などと検索してみるのも良いかもしれません。

人ごとのように貴方は「じゃあ、そういう金融機関は借手がお金を返せなくなったらどうするの？」言うでしょう。
これから金融機関を騙そうとしている人間が余計な心配をしなくてもいいんですが、まあ折角なので言っておきましょう。

ポイントは金利です。先述の購入金額の8割しか貸してくれない金融機関は金利が安いのです。逆に満額を融資してくれる金融機関は金利が高いのです。
前者は「失敗できないから慎重に融資しよう」と考えており、後者は「多少失敗しても損失を吸収できる利益を取れるから、ガンガン行こう」と考えています。

経営スタンスの差ですね。興味があれば『大数の法則』という言葉を検索してみて下さい。

短慮な貴方は「よし！じゃあそういう金融機関を探すよ！」と元気よく言うでしょう。
待ちなさい。まだです。

購入金額分の融資が出たとしても、物件を買う時には5～10%くらいの諸経費が何やかんやでかかります。
仮に1億円の物件を買うのであれば、最低500万円の資金をポンと出せなければならないのです。
貴方は気軽に500万円を出せる立場ですか？違いますよね？

最初に何と言われたかよく思い出して下さい。

収益不動産投資の要諦は
『オーバーローンを駆使して手元資金を減らさずに物件を増やしていくこと』です。

そもそも貴方の目的は「オーバーローンを組むこと」であって、「収益物件を買うこと」ではないのです。
手段と目的を取り違えてはいけません。
金融機関に行く前に事前準備をしましょう。

なお、これから金融機関の職員のことを『銀行員』と呼称します。信用金庫・信用組合の職員には厳密には適さない言葉ですが、一々その辺りに配慮するのも面倒なので。