元銀行員の俺が異世界で経営コンサルタントに転職しました

第二章 宿屋の経営改善

直接還元法とDCF法があります

となると、最後に出てくるその3「収益還元法」に期待をかけたいところである。
これは、売買の対象不動産が「将来どれぐらいの収益を生み出すか」を算出して考える手法だ。
ややこしいことに、これも更に2つの考え方に分かれている。

その3の1「直接還元法」
これは、不動産から発生する1年間の収益を、その不動産から得られることが妥当な投資利回り（還元利回り）で割り戻して不動産価格を算出する。
具体的に言うと、1年間で1,000万円の収益を上げる不動産があるとしよう。
この1,000万円という数字を、先ほど登場した「還元利回り」で割り算するとこの不動産の価格が出せるのだ。

ではこの「還元利回り」とは何か。
それは物件の価格に対して、どれぐらいの利回りを求めるか、という基準のことだ。
その物件の運営のしやすさ、安定性などを考慮して決めるのだが、リスクの高い物件ほど当然高く設定することになる。

例えばここにそれぞれ年間1,000万円の収益を上げるホテルとマンション、2つの物件があったとしよう。
どちらも同じ「還元利回り」を設定する、ということはまずない。
なぜなら「ホテル」の方が運営にノウハウが必要だし、季節要因や景気に大きく左右されるので収益が安定しないからである。
「マンション」であれば、よほどの田舎でもない限り一定の需要があるし、一度住み始めたらみんなそうそう引っ越さないので、ある程度安定した収入が上がる。
もちろん一概にはこのように言い切れない部分もあるが、一般論として「ホテル」の方が「マンション」よりもリスクの高い物件とされている。
それゆえ、例えば「ホテル」の還元利回りは7%に設定されるが、「マンション」の還元利回りは5%に設定される、ということになったりする。
これは「ホテル」を買ったなら、「マンション」よりリスクが高いので、より大きいリターンが欲しいということを意味している。
例えるならば、マジメな大企業勤めの熟年サラリーマンと、できたてのベンチャーを立ち上げた若者それぞれにお金を貸さなければならないなら、当然若者の方からより高い利息をもらうということだ。

そうなると、ホテルとマンション、それぞれの不動産価格は以下のようになる。

ホテル：1,000万÷7%=約1億4300万円
マンション：1,000万÷5%=2億円

つまり、同じ1,000万円を稼ぐ不動産でも、このように価格が変わってくるのである。
一見すると5000万円以上も安く買えるホテルがお買い得に見えるが、何度も言うがそれはリスクが違うからなのだ。
あえて言い切るならば、1,000万円が安定して入ってくる可能性は、「ホテルの方が低い」のであって、そのリスクを踏まえた価格になっているのである。
これが「直接還元法」の考え方だ。

その3の2「DCF法」
これは、不動産から上がる収益に加えて、将来の「売却価額」も加え、さらにその合計値を「現在価値」に換算するという手法だ。
例えば、先ほどのホテルを例に挙げると、まず収益は5年間で5,000万円稼ぐことになる。
さらに、5年後の売却価額を仮に5,000万円としてみよう。
とすると、このホテルは「収益5,000万円＋売却価額5,000万円＝5年後に1億円になる」価値を持っていることになる。
ここで注目したいのは、これはあくまでも「5年後」の話ということだ。

金融においては、5年後の1億円は、現在の1億円と等価、つまり同じ価値ではないと考える。
例えば、「今すぐ1億円もらえる」のと「5年後に1億円もらえる」権利のどちらかを選べと言われたら、迷わず今すぐもらうだろう。
今1億円をもらっておいて、銀行にあずけておけばよほどのことがない限り5年後には1億円以上になっているはずだ。
さらに、5年先の話となると、確実性が高いとは言えない。
天災が起きるかもしれないし、突然くれるといった人の気が変わるかもしれない。
ということは、「今1億円もらえる権利」の方が「5年後に1億円もらえる権利」の方が価値が高いということになる。